谨防购房合同中的免责条款

　　在购房时，经常有开发商利用自己的优势地位在购房合同中加入一些有利于自己的免责条款，这不仅损害了购房者的权益．也为今后的纠纷埋下了伏笔。上海资深房产律师吕一强通过对一个真实案例的分析引出购房者的应对之策。
　　案情：王先生与某开发商签订了购房合同。王先生人住后却发现小区的规划与开发商作出的宣传资料不符，没有地下车库、运动场等配套设施．遂向开发商提出异议。开发商称，经政府主管部门批准变更了原规划，且该房的宣传资料中载明：“详细楼字图则以国家有关部门最后批准之图为准．如有更改不另行通知。一(免责条款)据此．开发商主张其并无过错，双方协商未果。王先生找到了上海房产律师，吕律师在了解案情后接受了王先生的委托，遂向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
　　一审法院认为．开发商所发出的宣传资料中注明的免责条款有效，因此，对王先生的请求不予支持。吕律师建议王先生上诉。二审法院经审理认为：开发商发出的宣传资料可视为售房广告．其中载明了该小区的配套设施，构成对购房者的明确、具体的承诺，故该宣传资料对开发商具有法律约束力。虽然开发商在宣传资料中注明了免责条款．但因楼宇图则的变更导致宣传资料中承诺的配套设施不能兑现．降低了系争楼房的整体价值．对此应向购房者作适当赔偿。最终．王先生维权成功。
　　上海房产律师认为：根据《商品房买卖合同解释》第三条之规定．开发商的宣传资料中关于楼宇图则和描述的内容应转化为购房合同的一部分，应成为开发商履行的合同义务之一。开发商的宣传使购房者产生了合理信赖，并在此基础上签订了购房合同。然而，开发商却以不易被购房者注意的“以国家有关部门批准的图则为准”免责条款来试图排除其义务。明显违背诚实信用原则。所以，二审法院以开发商所作具体承诺的内容来否定其单方免除自身义务的条款．这样的判决依据是合理合法的。
　　上海房产律师建议：购房者在签订购房合同时要保持清醒的头脑，在不完全清楚每个合同条款的内容及可能产生的风险之前应仔细审查合同条款+切勿急于签约。建议一：购房者可预备一份政府监制并推荐使用的《商品房(预)销售合同(示范文本)》，在签订合同时可以拿出来与开发商提供的合同进行比对，以明晰合同内容。建议二：对于合同中不理解或含义模糊的条款，购房者应及时要求开发商予以解释．必要时可将开发商的解释写入合同。建议三三：对于购房者不利的条款应提出修改意见。由于开发商和购房者处于信息不对称的谈判地位，开发商有时会以拒绝签约为要挟，拒绝对合同进行修改。此时，购房者应据理力争．必要时可以联合其他购房者共同谈判，删除或修改对自己不利的条款。
　　另外，购房者可通过多种途径提前了解建设工程规划设计、公建
配套等相关情况，如可查询网上公示。规划部门如违法变更规划损害购房者利益的。购房者可以提起行政诉讼，要求撤销已变更的规划。
　　最重要的是，购房者应当有依法维权的意识。开发商如有违约，购房者可追究其赔偿责任。例如，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可请求解除购房合同，另可主张赔偿．包括对购房者可得利益之赔偿。要求开发商继续履行合同的，可同时主张开发商承担赔偿责任。当然，顺利得到违约金、赔偿金的前提条件是在购房合同中对相应的违约条款进行明确而严谨的约定。上海律师网http://www.ronglaw.com